La vivienda adecuada es un derecho humano fundamental, reconocido desde 1948 en la Declaración Universal de los Derechos Humanos. No obstante, en México aún persisten importantes desafíos para garantizar que todas las personas tengan acceso a viviendas seguras, habitables, asequibles y bien ubicadas. Con la administración federal encabezada por Claudia Sheinbaum y el liderazgo de Edna Vega en la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), así como el nuevo director del Infonavit, el país enfrenta una oportunidad única para redirigir las políticas de vivienda hacia un modelo más inclusivo y sostenible. 

Una vivienda adecuada es fundamental para el bienestar y el desarrollo económico de las personas. Esta debe garantizar seguridad en la tenencia de la tierra, disponibilidad de servicios básicos e infraestructura, ser asequible, habitable, accesible, estar ubicada en una zona segura, ofrecer acceso a oportunidades y servicios, y respetar la identidad cultural. Cuando las políticas públicas no facilitan la construcción y protección de viviendas adecuadas, las personas buscan soluciones a través de asentamientos informales, lo que a su vez conlleva una expansión urbana descontrolada. Esto provoca una desconexión urbana que incentiva la motorización y tiene un alto costo para el bolsillo de las familias, además de promover la urbanización de tierras rurales o de conservación, lo cual afecta negativamente al medio ambiente debido al mayor consumo de combustibles y la reducción de la biodiversidad. En el largo plazo esto es insostenible para las finanzas públicas por la creciente demanda de servicios públicos, y genera un impacto en la calidad de vida de las personas con traslados largos y costosos, y menor acceso a oportunidades laborales y servicios. 

A continuación, se presentan cinco elementos clave para impulsar la vivienda adecuada en México que deberían ser prioridad para la próxima administración federal. 

1)  Asequibilidad para todas las personas como meta central 

Uno de los principales retos en México es la asequibilidad de la vivienda. Según cifras de Andrés de la Peña y Máximo Jaramillo Molina en el artículo Evidencias de la financiarización de la vivienda en México: análisis cuantitativo de la producción y la demanda publicado en la Revista Vivienda Infonavit, más del 56% de los hogares mexicanos necesitan adquirir una vivienda económica o popular, sin embargo, menos del 10% de las viviendas que se construyen pertenecen a este segmento de precios. Entre 2013 y 2023, la producción de viviendas para ingresos bajos disminuyó drásticamente, pasando de representar la mitad de la oferta a sólo el 6%. Esto deja a millones de personas sin acceso a una vivienda adecuada, especialmente en zonas urbanas. 

De acuerdo con los índices de precios de la vivienda en México que publica la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) cada trimestre, el precio promedio de una vivienda en México ha crecido a una tasa anual del 10%, lo que incrementa la brecha entre la oferta y la demanda. En el índice del primer trimestre de 2024, el valor promedio de una vivienda se ubicó en 1.7 millones de pesos, con la Ciudad de México alcanzando los niveles más altos, con precios promedio de casi 4 millones de pesos. Esta realidad obliga a muchas familias a optar por viviendas informales o alejadas de las zonas urbanas, donde los precios del suelo son más bajos, pero en donde se carece de proximidad a los servicios urbanos que requieren. 

Para enfrentar este desafío, la próxima administración debe implementar una Política Pública Nacional para la Vivienda Asequible. Esta política debe enfocarse tanto en la renta como en la venta de viviendas en zonas urbanas consolidadas, incluyendo a personas no afiliadas a instituciones de seguridad social, para ofrecer varias opciones para el acceso a la vivienda a todas las personas en México. La atención de grupos específicos como jóvenes, mujeres jefas de familia y población indígena o afrodescendiente será fundamental para reducir las brechas existentes. Además, es necesario realizar un estudio de los espacios intraurbanos subutilizados y en desuso en las 92 zonas metropolitanas y conurbadas, y establecer un mecanismo eficaz para reutilizar estos espacios respetando los derechos de propiedad, pero maximizando su utilidad, ya que muchas de sus ubicaciones ofrecen un acceso rápido a equipamientos y servicios urbanos básicos. 

2. Vivienda bien ubicada y conectada 

La ubicación de la vivienda es esencial para garantizar acceso a oportunidades de desarrollo como empleos, educación, servicios de salud y espacios públicos. Sin embargo, en México muchas de las viviendas asequibles se encuentran en zonas periféricas con escasa infraestructura, carencia de equipamientos y transporte público deficiente. Esto solo contribuye a la segregación espacial que caracteriza a las ciudades mexicanas. Según cálculos del Índice de Desigualdad Urbana de WRI México, el sector de la población más privilegiada en la Zona Metropolitana del Valle de México tiene 70 veces más proximidad espacial a escuelas públicas de nivel superior que la población más vulnerable y habitante de la periferia. Ante la imperante desigualdad en el acceso espacial a oportunidades de desarrollo en las ciudades mexicanas, los criterios de localización de nuevas viviendas se vuelven cruciales para reducir la inequidad espacial, controlar la expansión urbana y promover ciudades más próximas y compactas.  

Una política clave es coordinar políticas de movilidad y desarrollo urbano. Es crucial planificar las ciudades con una visión unificada que promueva la densificación, proximidad y generación de vivienda asequible en corredores de transporte y áreas con buen acceso a equipamientos y servicios como escuelas, hospitales, mercados y parques. El Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) y la mezcla de usos de suelo deben fortalecerse e incluir una perspectiva de equidad, para así garantizar que las nuevas viviendas se desarrollen cerca de servicios de transporte público, cuenten con acceso a empleos y oportunidades de desarrollo, sean asequibles y se eviten así los grandes desplazamientos desde y hacia los hogares.  

Los criterios de localización de la vivienda pueden incidir también en la disminución de desigualdades de género al reducir distancias entre el hogar, trabajo y sitios de actividades de cuidados. Por ejemplo, cálculos de WRI indican que, en la Zona Metropolitana de Guadalajara, las zonas de la ciudad en la que se concentra la población con mayores ingresos tienen 7.9 veces más acceso a guarderías que las zonas de menores ingresos.  

Un elemento catalizador es que el gobierno reserve terrenos estratégicos para la dotación de equipamiento urbano y servicios de transporte, para así facilitar la oferta de servicios y viviendas asequibles y cercanas a servicios. Este esquema no solo promueve la vivienda adecuada en zonas bien conectadas, sino que también puede generar un círculo virtuoso al mejorar la demanda de los sistemas de transporte y contar con recursos para invertir en movilidad y la provisión de otros servicios a partir del valor de la tierra.  

3. Vivienda segura, sostenible y resiliente a la crisis climática 

En un país con alta vulnerabilidad al cambio climático, como México, es fundamental que las políticas de vivienda integren criterios de sostenibilidad y resiliencia, no solo en la misma vivienda sino en su entorno inmediato. De acuerdo con el Programa Nacional de Vivienda 2021-2024 publica por la SEDATU, 7 de cada 10 habitantes en México viven en zonas expuestas a riesgos por fenómenos naturales y climáticos, lo que subraya la urgencia de relocalizar a las comunidades más vulnerables, realizar intervenciones de adaptación y garantizar que las nuevas construcciones sean resilientes frente a eventos climáticos extremos. 

La administración de la Presidenta Sheinbaum deberá desarrollar un programa de vivienda sostenible que incluya el uso de materiales de construcción eficientes en energía, sistemas de captación de agua, soluciones de enfriamiento como techos o muros verdes y energías renovables, así como dotar a estas viviendas de acceso próximo a espacios públicos verdes y resilientes. Además, para el entorno de las viviendas y nuevos desarrollos, una política integral de vivienda tendría que contemplar criterios de diseño urbano resiliente que integre soluciones para reducir el impacto del incremento de las temperaturas y eventos hidrometeorológicos, desde incrementar la cobertura arbórea hasta integrar estructuras de sombra o sistemas de drenaje sostenible.  

Desde 2009, en México se impulsa la construcción de vivienda con criterios de sostenibilidad desde el Infonavit y la CONAVI (SEMARNAT, 2011), y en 2013 se publicó la NMX-AA-164-SCFI-2013 Edificación Sustentable que marca los criterios y requerimientos mínimos de una construcción para contribuir a la mitigación de impactos medio ambientales y el aprovechamiento sustentable de recursos naturales sin descuidar su habitabilidad y viabilidad. En 2012, en México la CONAVI y SEMARNAT publicaron la NAMA (Acciones de Mitigación Nacionalmente Apropiadas) de Vivienda Sustentable para facilitar el financiamiento, desarrollar capacidades técnicas e impulsar proyectos de vivienda más eficiente. Si bien se han dado pasos en la dirección correcta, aún se necesita fortalecer y generar nuevos esquemas para que una mayor proporción de las viviendas y conjuntos habitacionales construidos en el país sean sustentables y se puedan reconvertir los existentes. 

4. Rehabilitación del parque habitacional existente 

De acuerdo con el estudio Déficit cualitativo de vivienda en México publicado por SEDATU y CONAVI en 2022, 15 millones de viviendas tienen algún tipo de rezago cualitativo, ya sea por hacinamiento, falta de servicios o materiales inadecuados. Esto representa el 40% del parque habitacional del país, lo que indica una gran necesidad de invertir en la mejora y rehabilitación de estas viviendas. Además, de acuerdo con el Censo de Población y Vivienda 2020 (INEGI), el 14% de las viviendas en el país en este año estaban desocupadas, muchas de ellas en zonas periféricas que no resultan adecuadas para sus ocupantes por falta de infraestructura o conectividad. Como ejemplo, en el municipio de Zumpango, parte de la zona de influencia del nuevo aeropuerto Felipe Ángeles, en 2020 el 35.6% de las viviendas se registraron como desocupadas, una ligera reducción frente al 39.6% registradas en 2010. En el mismo periodo, el desarrollo inmobiliario continuó ejerciendo una mayor presión, ya que el parque habitacional se incrementó a una tasa del 82.1%. Esta mejora marginal en una década refleja el reto de solucionar un problema estructural de accesibilidad y conectividad mientras se mantiene un esquema de priorización del financiamiento a la producción de nueva vivienda. 

Para solucionar este problema, la SEDATU y el Infonavit deben coordinar programas de mejoramiento de vivienda que no solo se centren en la construcción de nuevas unidades, sino también en la rehabilitación de las viviendas existentes. Esto incluye mejorar la infraestructura de servicios, garantizar la conectividad y hacer que las viviendas sean más habitables y seguras. 

Es vital también innovar en esquemas de financiamiento que permitan invertir en viviendas asequibles nuevas y mejorar las existentes, priorizando zonas con alto acceso a empleo, servicios y oportunidades. Crear soluciones de financiamiento flexibles permitirá que más personas de bajos ingresos o no afiliadas a la seguridad social accedan a viviendas adecuadas en lugares estratégicamente ubicados. 

5. Diseño universal de la vivienda 

La accesibilidad es un criterio crucial para garantizar una vivienda adecuada. Sin embargo, en México muchas viviendas no están diseñadas para ser accesibles para personas con discapacidad, adultos mayores u otros grupos vulnerables. En el Censo de Población y Vivienda 2020 (INEGI), se encontró que casi el 6% de las personas en México tienen alguna discapacidad, y esto es sin contar a las personas adultas mayores que pueden tener o desarrollar limitaciones en su movilidad, visión o audición. El Infonavit cuenta con el programa Hogar a tu medida que ofrece apoyo para adaptar viviendas a las necesidades de personas con discapacidad. Este beneficio sólo está disponible para personas derechohabientes y es correctivo, por lo que no promueve que las construcciones puedan tener mejor accesibilidad desde su desarrollo.  

La nueva administración deberá garantizar que la accesibilidad sea un estándar en la construcción de viviendas, y no una excepción o una medida únicamente correctiva. Esto implica incorporar diseños universales que permitan a todas las personas, independientemente de sus capacidades, habitar viviendas seguras y adecuadas. Incluir estos criterios desde la planeación urbana y los criterios de diseño de edificaciones será crucial para evitar la marginación de grupos vulnerables. 

La nueva administración encabezada por Claudia Sheinbaum tiene en sus manos la posibilidad de transformar el panorama de la vivienda en México. Con un enfoque en la asequibilidad, la sostenibilidad, la ubicación adecuada y la accesibilidad universal, se pueden generar políticas que no solo construyan más viviendas, sino que construyan viviendas que respondan a las necesidades reales de la población. A través de una coordinación eficiente entre SEDATU, Infonavit y otros actores clave, México puede avanzar hacia la garantía del derecho humano a una vivienda adecuada para todas las personas, promoviendo un desarrollo urbano sostenible y resiliente.